一文看懂营改增后实务必备预征率、税率、征收率！

　　营改增后，新纳入营改增试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率，税率以及征收率分别是多少呢？实务中该如何运用呢？武汉仁和会计培训小编做如下整理，具体如下：

　　一、预征率：

　　（一）一般计税

　　1、跨县市建筑：2%

　　2、不动产经营租赁、房地产销售：3%

　　3、转让不动产：5%

　　（二）简易计税

　　1、个人（包括个体工商户和其他个人）出租住房：1.5%（减按1.5%计算）

　　2、跨县市建筑、房地产销售：3%

　　3、不动产（个人出租住房外）经营租赁、转让：5%

　　小结：

　　1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人出租住房特例按1.5%计算。

　　（1）一般计税预征率用3%的多（理解：减负思路）。

　　例外情况：

　　转让不动产时预征率是5%（理解：由地税代征，不区分是一般计税还是简易计税）；

　　跨县市建筑是2%（理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）；

　　（2）简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，增加原有地方财政收入不受影响）；

　　例外情况：

　　建筑服务业（和征收率一致）和房地产销售（理解：是按预收款计算）是3%；

　　个人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算。（营业税政策平移）。

　　2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。

　　3、计算公式：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷（1+税率/征收率）×预征率

　　例外情况：

　　（1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）

　　（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。）

　　（3）个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。

　　（4）除其他个人外，应向不动产所在地/建筑服务发生地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。（理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。）

　　（5）纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。（理解：公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省。）

　　4、预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：

　　（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；

　　（2）个人转让住房：销售购买2年以上（含2年）的非普通住房，可扣除购买住房价款，仅限于北京市、上海市、广州市和深圳市地区，其他地区免征增值税。

　　（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。

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